Право аренды земельного участка, обусловленное наличием на нем объектов капитального строительства, является фактически бессрочным, арендатор практически не может быть лишен земельного участка, занятого законно возведенной недвижимостью.
В то же время осуществление нового капитального строительства на участках, занятых существующей недвижимостью может быть запрещено или, применительно к г. Москве возможно только при условии внесения «повышенной арендной платы» в размере до 80 % кадастровой стоимости участка.
В связи с этим для увеличения полезных площадей на участке, повышения коммерческой эффективности его использования. На нем могут быть размещены некапитальные объекты, по своим характеристикам способные заменить большинство видов капитальных зданий. При этом возведение таких объектов несоразмерно проще капитального строительства с точки зрения как бюрократических формальностей, так и с технической стороны — стоимости и сроков непосредственно строительных работ.
В зависимости от ситуации речь может идти как о вспомогательных объектах (КПП, посты охраны, гаражи и т.д.) так и объектах имеющих самостоятельное значение и существенно повышающих общие экономические показатели имущественного комплекса (склады, производственные цеха).
Так же для собственника недвижимости, арендующего участок под ней, актуальна возможность некапитальной надстройки здания – надстройки этажа из легких конструкций.
При этом основным условием является соответствие вновь возводимых объектов назначению здания или комплекса зданий, под которые участок предоставлялся в аренду. Так на участках промышленных предприятий могут быть размещены дополнительные производственные цеха, склады и т.д. Размещение же объектов торговли, общепита в таком случае не допускается (хотя на практике небольшие по площади объектов могут быть размещены каr предназначенные для обслуживания работников и т.д.).
Возможность размещения некапитальных объектов на находящемся в долгосрочной аренде участке определяется в первую очередь содержанием договора аренды.
Так в г. Москве размещение на арендованном для эксплуатации объекта недвижимости участке некапитальных объектов возможно без дополнительных разрешений и согласований, если иное прямо не предусмотрено договором аренды.
По вопросам размещения некапитальных объектов на арендованных участках готовы оказать следующие услуги:
- Подготовка юридических заключений по вопросам размещения некапитальных объектов, на конкретном земельном участке исходя из его юридического статуса и по вопросам возможности отнесения конкретных объектов (существующих или проектируемых) к некапитальным.
- Юридическое сопровождение процедуры размещения некапитального в том числе — получения разрешения на размещение некапитального объекта, если такое разрешение требуется.
- Комплексное сопровождение процедуры размещения некапитальных объектов с выполнением функций технического заказчика.
- Содействие в подготовке независимого заключения компетентных экспертов-строителей по вопросам, связанным с установлением некапитальности объекта;
- Услуги по минимизации рисков предъявления требований третьих лиц о признании возведённого объекта капитальной постройкой, в том числе при наличии текущего спора:
5.1. Содействие в получении документов, способных являться доказательством некапитальности строящегося или возведённого объекта:- заключения независимой экспертизы о некапитальности объекта.
- заключения кадастрового инженера о том, что подготовка технического плана объекта невозможна ввиду его некапитальности;
- решения кадастровой палаты (ФКП Росреестра) об отказе в государственной регистрации права на объект по причине его некапитальности;
5.2. Создание благоприятной судебной практики и получение решения суда, содержащего выводы о том, что объект является некапитальным.
